“这要是放在去年，我不敢想象自己能上车新房。”
【资料图】
身边一个同事长青，欣喜若狂地告诉我，积分只有60分出头的他，上车热门板块的热门盘闵行吴泾的公园1872
此时此刻，站在7月初的这个年中节点
长青作为一个身边的真实个案，他的幸运也让我想要去复盘，今年上半年上海新盘的数据
透过数据，我们看到了几个
对于很多在上海的打新客户来说，还比较重要的信号
01
第一个信号：积分双降
明显感受得到，今年来自上海新盘积分触发率和平均积分的双降低
如长青所说，他之所以能够在年中上车新盘，而且还是吴泾的热门盘，其实得益于上海新盘今年积分全面降低的趋势
通过几个维度的数据来看，也是如此
2023年上半年，截至目前为止，上海一共推出了五个批次的新盘，总计133个项目，3万4千多套房源的供应
总的供应量不算多，尤其和上海平均一年8-9万的新房成交量相比，可说推盘的节奏并不快
但是我们首先要关心的是积分维度，这是我们在上海买新房，除了价格预算之外，对普通人来说最大的门槛
所以，通过把各个批次的新房积分触发率统计后发现
第一件事，积分触发率在降低
这是我们把第一到第五批次，触发积分盘/总供应新盘数量后得到的数据
可以看到，以总体情况来看，整体触发概率是33.6%
今年五个批次对比，第一批次积分触发率60%、第二批次积分触发率28%、第三批次34%、第四批次43%、到了第五批次，仅仅只有8%了
上海第五批次的26个新盘里，只有2个盘触发了积分，分别是建发璟院和象屿招商公园1872
这是上海实行积分制以来，新盘认购情况最冷的一次
为什么
我们把去年全年上海各个批次新盘的积分触发情况，也同步拉出来
去年累计每个批次触发积分制的楼盘，基本都在8-10盘左右，积分触发的概率平均在40%上下
第二件事，平均积分也同步降低
今年至今，上海总共有43盘触发积分，平均积分为61.36分
去年，上海新盘里，一共111盘触发积分，平均积分64.34分
从平均积分的角度看，今年新盘的平均积分有逐渐下滑的趋势
第三件事，热门红盘的单盘积分下滑
这里我们举三个案例，大家感受那些红盘，现在的积分情况
象屿招商公园1872，从一批次的63.7到四批次的60.56，降了3分
越秀保利嘉悦云上，从今年一批次的66.94，到四批次的62.87，降了4分
招商虹桥公馆3期从三批次的52.75到四批次的27.52，降25分，第五批次，甚至都不要积分了
现在在上海买新房，除非是倒挂极为热门的市区盘，对大部分购房者来说，他们将不再被积分所束缚
我的同事长青，也就是在这样的信号下，带着碰一碰运气的心态
认购了去年和今年都大热的吴泾新盘招商象屿公园1872，没想到居然上车了
这样的没想到，大概就是有关今年上海新盘的第一个信号
02
第二个信号：部分大热板块，潮水褪去
那些曾经大热的板块，肉眼可见的变得热度不再了
首当其冲的：徐泾
徐泾作为大虹桥热度最高的板块，曾经在这里引发的打新潮，一波又一波
但是大家知道，今年徐泾新盘的数据吗
不仅供应全面跟不上，目前为止，也只有两个盘开盘，蟠龙府和虹桥公馆3期
而且认购率和积分在全面下滑，平均积分只有47分，甚至虹桥公馆3期，现在都不要积分就能买了
那回过头看，前两年的的徐泾新盘的数据，大概是想不到还有这一天的
有多火呢，大概感受下，仅2022年徐泾板块就开盘了21次
其中不乏有积分高达90分的现象级红盘蟠龙天地，还有积分达到68分、77分的大热盘虹桥璀璨公馆、蟠龙府等等
但是今年的徐泾，70-90的高积分盘集体消失，曾经触发积分的盘虹桥公馆，不要积分也能买
徐泾的热度和声浪，今年和去年相比，实在是不能比了
第二个潮水褪去的板块：前滩
这是今年的前滩新盘认购情况，唯一的独苗，世纪前滩天御，谁能想到，前滩也不要积分了
如果把21年到现在，前滩认购的新盘整理出来
到今年为止，前滩一共认购了5个项目，基本上开一个火一个，积分最低也要87分，最高达到100分
大家都开玩笑说，大概只有“社保巨子”，才配得上认购前滩的楼盘
而今年，即便是低分选手，居然都能在前滩打新盘，这么一对比，也是相当魔幻了
可见上海新盘市场在今年变幻之快，已经完全不能用过去的经验来判断了
今年还有哪个板块，依旧火爆：徐汇滨江、唐镇
我们从上海新盘的数据中，看到部分热门板块潮水退去的信号，同样也找了一些依旧坚挺的板块
2023年在上海的徐汇滨江创造了积分制以来的最高积分，来自百汇园
而徐汇滨江也成为了目前上海新房板块里，在2023年依旧维持热度，甚至还要高于往年的少数板块之一
今年，新盘能够延续热度板块，唐镇
自2021积分制新政后，所有唐镇新盘都曾触发过积分
最高分是之前的浦发唐城76.77分，而这次第四批次的华发半岛华庭，高达79.44分，创下唐镇入围分的新纪录
所以，数据给到的我们的第二个信号，其实就是，你以为很热的板块，现在也出现了走下坡的趋势
03
第三个信号：分化加剧
数据上看，上海郊区新盘，目前陷入了去化困境
我们团队每周一例会的时候，总会盘点上周上海新盘的去化情况
而从最近两次的数据盘点中，我越来越感受到
上海郊区新盘如今的难卖的程度
这是今年6个月其中两周，新盘开盘去化的数据统计
可以看到，新盘去化率在降低的同时，也越来越往两极化发展了
像崇明、临港、金山这样的郊区板块，除了重点发展的五大新城，有些板块去化率甚至连10%都不到
所以，我们把今年上半年的关于新盘的环线数据也统计了下
今年上半年，上海内环内共认购了5个新盘，触发积分盘达到了4个，平均认购率近300%
而中环内的28个项目，只有约一半触发了积分，到了外环外就更加明显，只有不到30%的项目触发了积分，认购率也跌至117%左右
如果把这些数据放在地图上，或许你会对上海新盘如今的冷热不均有更多感受
可以明显的看到，上海外环外的新盘认购率很低，平均只有117%，这也是为什么我们说
上海远郊的新盘，此时此刻，陷入了去化的困境
而郊区新盘热度为什么在今年陷入困境
我们从供应的角度看，原因也可以窥见一二，伴随着前两年上海对外环外土地的大量供应，尤其是临港的供应量为最甚
因此今年上半年我们看到，郊区新盘的供应占比非常大，达到了74%
在同一时间内大量的新盘进入市场，导致了热度分流
还有一个原因，关于如今的客户
我们在郊区踩盘的时候，也观察过，远郊的客户群体无非是两类人
一种是本地置换，随着新盘的不断推出，手里有钱的，该置换的土著，基本都已经置换了
另外一种，就是新涌入的外地人，对于外地人来说，此时此刻买房对于他们来说风险性更大，因为行情，导致观望的情绪变浓
所以从认购率的冷热不均，我们感受到了如今上海新盘
外环郊环都出现了去化的困境，但是内环内的倒挂盘，一个要比一个火
这也让我们看到，上海新盘市场的魔幻所在
这里永远不缺有购买力的打新客户，反而现在让人感到有点担忧的是，似乎市场比较缺的是，一批又一批的刚需客户
04
第四个信号：窗口期
但可以肯定的是，从各种数据上看，如今在上海买新房，确实是一个窗口期
尤其是对于那些低积分选手来说，今年的可选择性要比前两年高出不少
五大新城不要积分了，大虹桥吴泾甚至前滩，低分也可以去摇号试试看了
所以，这个窗口期的来临，最大的就是利好那些低分客户
不管你是上车第一套，还是要改善置换
就像我的同事长青那样，就是嗅到了新房的这些信号
原本觉得自己在上海，只能买到老破小或者动迁房这种品类产品的，现在没想到摇中了一套热门新房
2023年的新房市场上存在着各种各样的机会，只要你愿意选择出去看出去选
这样的没想到，或许也会发生在各位身上
以上为正文，来自乔不丝
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